Imagine a seguinte situação: um imóvel foi vendido por meio de Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (famoso contrato de gaveta), ocorreu a transferência da posse e a quitação integral do preço pelo comprador.
Alguns anos depois, a Prefeitura intima o vendedor em Execução Fiscal, por falta de pagamento de IPTU. O vendedor então descobre que aquele imóvel, que agora pertence a outra pessoa, ainda continua vinculado ao seu nome e por conta disso está sofrendo uma execução.
Nesse caso, o vendedor foi intimado acerca da execução do débito de IPTU atrasado, o que ele pode fazer?
Possíveis soluções:
- Notificar extrajudicialmente o comprador para que lavre a Escritura Pública de Compra e Venda e faça o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, bem como faça o pagamento/parcelamento dos débitos de IPTU em atraso perante a Prefeitura;
- Caso o comprador não cumpra a notificação, é cabível ajuizar uma Ação de Obrigação de Fazer cumulado com reparação de danos (a depender do caso, até mesmo danos morais. Por exemplo, o vendedor não conseguir crédito por estar com o “nome sujo”).
- Nesse caso, a sentença judicial servirá como documento a ser levado no cartório de registro de imóveis para a transferência da propriedade ao nome do comprador. Quanto aos débitos de IPTU, na prática, o vendedor acaba tendo que pagar e posteriormente cobrar do comprador a restituição da quantia pela via judicial.
- Notificar extrajudicialmente o comprador de que irá renunciar a propriedade do imóvel, deixando o bem “sem dono”, como meio de pressioná-lo a realizar a escritura pública e o registro;
- É possível também, segundo a legislação cível, o vendedor (atual proprietário registral) fazer uma Escritura Pública de Renúncia da Propriedade do Imóvel + Registro na matrícula do imóvel.
Segundo os artigos 1.228, 1.275, inciso II e 1.276 do Código Civil:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: (…)
II – pela renúncia;
Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.
Ou seja, na hipótese do vendedor fazer uma escritura pública de renúncia, o imóvel não terá mais dono, será “coisa de ninguém”. O comprador que não foi atrás de fazer a escritura pública, nesse caso terá que comprovar posteriormente que é dono do imóvel, que comprou, mas não fez o devido registro, seja por usucapião ou em ação contra o município, por exemplo.
Não é uma prática comum e nem muito conhecida, mas a lei permite. Essa renúncia do imóvel deve ser feita por escritura pública no Cartório de Notas e posteriormente registrada na matrícula do imóvel.
Mas porque o vendedor pode sofrer a cobrança de IPTU mesmo já tendo vendido o imóvel?
Primeiramente vamos analisar quem pode ser cobrado o IPTU. O art. 34 do Código Tributário Nacional – CTN estabelece que o contribuinte de IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.
Nesse sentido, o artigo 1.245 do Código Civil diz que se transfere a propriedade mediante o REGISTRO do título (aqui estamos falando da escritura pública como sendo o título) na matrícula do imóvel.
No caso do Compromisso de Compra e Venda de Imóvel, somente as partes, vendedor e comprador, tem conhecimento dessa negociação.
O Cartório de Imóvel precisa ser comunicado sobre a venda e essa comunicação se dará justamente com o registro da escritura pública na matrícula do imóvel. Somente com o registro é que o comprador será dono e o vendedor deixará de ser o proprietário registral. Conseguiu compreender?
Ou seja, até o registro da venda, o vendedor continua sendo o proprietário, mesmo tendo vendido o imóvel. Por essa razão é que o Município pode continuar cobrando o IPTU do “antigo proprietário” /vendedor enquanto não houver a transferência da propriedade.
Se você tem dúvida sobre as diferenças entre registro, escritura e matrícula, leia esse post aqui que explica de forma bem simples: https://advogadanathaliamoura.com/artigo-contrato-matricula-escritura-e-registro-de-imovel/
Como evitar essa cobrança?
- No Contrato de Compra e Venda do Imóvel, deixar expresso em cláusula a obrigação do comprador de fazer o registro da escritura pública na respectiva matrícula, perante o Cartório de Registro de Imóveis;
- Alterar o cadastro do contribuinte perante a Prefeitura Municipal, mediante apresentação do instrumento particular de compra e venda (oficiar a Prefeitura);
- Realizar a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda e efetuar seu registro no Registro de Imóveis Competente.
Muitas vezes, as medidas preventivas para a regularização do imóvel acabam sendo deixadas de lado em razão de burocracias dos cartórios e prefeituras e pelos elevados custos para regularizar.
Ocorre que não há outra alternativa. É preciso deixar o imóvel regularizado para garantir a segurança jurídica para as partes, como também para valorizar o imóvel.
Se você quer saber mais sobre esse assunto ou se ficou alguma dúvida, entre em contato pelo WhatsApp: https://wa.me/5567996010760 ou se preferir, mande um e-mail para nathaliamouraadv@gmail.com .
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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada atuante na área de imóveis inscrita nos quadros da OAB/MS.