Sabemos que são elevados os gastos para comprar um imóvel, por isso, é importante que você se organize para o pagamento de ITBI, a lavratura da Escritura Pública e realizar o Registro do imóvel em seu nome.
Para auxiliar você, separei as principais despesas e informações que você precisa saber antes de comprar o imóvel.
- ITBI
1) O QUE É ITBI?
ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. É um imposto de competência municipal que deve ser pago na Prefeitura e que está relacionada a transmissão de uma pessoa a outra.
A Constituição da República Federativa do Brasil/1988 em seu artigo 156, II: descreve:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;”
2) QUAL O VALOR DO ITBI?
Para saber o valor a ser pago de ITBI, o Código Tributário Nacional (Lei 5.172/66), diz que a base do cálculo do imposto é o valor venal do bem em seu artigo 38, vejamos:
“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
Esse VALOR VENAL nada mais é que uma estimativa do valor do imóvel calculado pela Prefeitura do Município.
Sendo assim, será cobrada uma alíquota sobre o valor venal do imóvel. Essa alíquota estará determinada no Código Tributário Municipal onde se situa o imóvel.
IMPORTANTE pensar em algumas situações que podem acontecer:
· Imóvel com valor venal de R$800.000,00 (oitocentos mil reais), mas está sendo vendido por R$1.000.000,00 (um milhão de reais), a guia de ITBI será emitida com base no MAIOR valor, ou seja, nesse caso pelo valor da venda.
Por outro lado, se a situação for inversa, o que acontece?
· Imóvel com valor venal de R$1.000.000,00 (um milhão de reais), mas o mercado “não está aceitando” tal quantia e o valor negociado foi de R$800.000,00 (oitocentos mil reais).
Nesse caso, é importante conhecer o Código Tributário Municipal e demais Legislações Municipais para entender sobre os procedimentos administrativos e avaliações dos imóveis. Assim, aconselho uma consulta com um advogado especializado para esse entendimento.
Após, saberá como fazer uma solicitação aos auditores do Município para reavaliar o imóvel, qual o prazo, qual a documentação necessária.
Para já auxiliar você, poderá ser utilizado documentos que comprovem o valor efetivamente absorvido pelo mercado imobiliário como avaliações de corretores de imóveis, avaliação de perito imobiliário, informações de sites de imobiliárias contendo imóveis semelhantes àquele preço, dentre outros meios de comprovação.
3) QUEM PAGA O ITBI?
O ITBI será pago pelo COMPRADOR do imóvel.
4) QUAL O FATO GERADOR DO ITBI?
Compreenda por FATO GERADOR o momento em que determinado fato ocorre e que a ocorrência dele gera a obrigatoriedade do pagamento do tributo.
Ocorre a obrigatoriedade do pagamento do ITBI quando houver a transmissão inter vivos, de forma onerosa, de bens imóveis. Ou seja, sempre que alguém transfere onerosamente, ou seja, por uma valor, para outra pessoa viva um imóvel, é necessário que o pagamento do ITBI seja feito!
Mas quando ocorre a transmissão da propriedade imobiliária?
O artigo 1.245 do Código Civil diz que essa transferência da propriedade se dá com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Assim, no momento em que houver o registro do imóvel em nome do comprador, deverá ser pago o ITBI.
No entanto, atualmente esse entendimento não é pacífico. Há cartórios de Registro de Imóveis pelo Brasil que entendem ser possível a cobrança em momento anterior ao registro, ou seja, no momento da lavratura da Escritura Pública.
Esse entendimento é baseado no artigo 150, parágrafo 7º da Constituição Federal em que diz:
“§ 7º A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realize o fato gerador presumido.”
Quem defende essa ideia entende que o ato posterior lógico à lavratura da escritura pública é o registro da escritura. Assim, não há razão para postergar a cobrança do imposto de ITBI.
Por outro lado, há julgados do Supremo Tribunal Federal que entende ser realmente no momento do registro a obrigatoriedade do pagamento da guia de ITBI.
De qualquer modo, para você saber quando deverá pagar o ITBI, aconselho a entrar em contato com o Cartório em que será lavrada a escritura pública de compra e venda e perguntar como aquele tabelionato entende sobre essa questão.
- · ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA E REGISTRO
Para ser lavrada a escritura pública e o registro é exigido o pagamento de emolumentos. Emolumentos são taxas cobradas pelos Cartórios para a confecção do documento solicitado.
E qual o valor? Depende.
O valor está descrito na Tabela de Emolumentos do Tribunal de Justiça do Estado onde será realizado esses serviços.
Para ter acesso, basta digitar no google “tabela de emolumentos (coloca a sigla do seu estado)” que provavelmente aparecerá o link de acesso.
É importante esclarecer que o valor será de acordo com o Estado, já que cada Estado tem a sua própria tabela, como também irá variar de acordo com o valor do imóvel.
INTERESSANTE: Pode ser realizada a escritura pública de compra e venda em QUALQUER tabelionato de notas do Brasil, mas o registro DEVE ser feito no município onde se situa o imóvel.
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Conteúdo escrito por Nathalia Moura Heleno, advogada da área imobiliária inscrita nos quadros da OAB/MS.