A caução de aluguel como garantia no Contrato de Locação é um assunto que gera muitas dúvidas. Aqui nesse post vou esclarecer os principais questionamentos e já te adianto que locação é um tema que somente um especialista na área consegue fazer a melhor orientação.
Caução de aluguel: o que é?
A caução de aluguel é uma das modalidades de garantia em um Contrato de Locação, servindo como proteção ao proprietário/locador contra eventuais inadimplementos e danos do imóvel por parte do locatário/inquilino.
Essa modalidade de garantia está prevista no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), podendo ser essa caução em bens móveis, imóveis, dinheiro ou em títulos e ações.
Formas de caução de aluguel – como funciona?
Caução de bem Imóvel
É o caso de uma bem imóvel, seja ele um terreno, casa, apartamento, por exemplo, de propriedade do locatário onde ele oferece esse bem como garantia de cumprimento das obrigações da locação como o pagamento dos aluguéis e eventuais reparos do imóvel.
Mas para esse tipo de garantia ter realmente eficácia, é preciso ser de conhecimento público que o determinado bem imóvel serve como garantia de pagamento em contrato de aluguel.
E como seria esse conhecimento público? É preciso averbar na matrícula do imóvel que está sendo oferecido de garantia a caução do aluguel.
Conseguiu compreender?
Quais são os problemas desse tipo de garantia:
- É caro para averbar e as partes normalmente não querem.
- Se mesmo averbado for o único imóvel do locatário, o Superior Tribunal de Justiça – STJ já se manifestou que não cabe a penhora desse imóvel para pagar os débitos da locação, pois está protegido pelo bem de família que é impenhorável.
Caução de bem Móvel
No contrato de locação, a caução de bem móvel ocorre quando o locatário oferece um bem móvel de sua propriedade, um veículo, por exemplo, como garantia de pagamento das obrigações do contrato de aluguel.
Assim como a caução de bem imóvel, quando falamos em caução de bem móvel, também é preciso dar conhecimento para todos/terceiros que determinado bem serve como garantia das obrigações em contrato de locação.
Nesse sentido, a Lei do Inquilinato, em seu artigo 38, §1º, diz que esse tipo de caução deve ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos, sendo que para terceiros (eventuais compradores do veículo) ter conhecimento da garantia, deve ser colocado no documento do veículo uma restrição de que aquele bem garante uma locação.
É possível? Sim, mas e na prática funciona?
O problema desse tipo de garantia por caução de bem móvel é saber se o Detran do seu Estado possui meios efetivos de colocar na documentação do veículo esse tipo de restrição. Caso contrário, infelizmente de nada valerá a caução prevista no contrato.
Caução em dinheiro
Já a caução em dinheiro é a forma mais comum na locação de imóvel. Por mais que seja o meio mais utilizado, é preciso estar atento as regras atuais sobre essa modalidade de garantia conforme a lei:
- O valor exigido de caução pode ser de no máximo 3 (três) meses o valor do aluguel;
- Deve ser depositado na caderneta de poupança, e no final reverter em benefício do locatário com todos os rendimentos (da poupança). Não precisa ser em conta conjunta!
Obs: Caução depositada em conta conjunta era uma obrigação antiga instituída pela Resolução n. 09º do Banco Nacional de Habitação – BNH. Hoje, porém, não precisa. A Lei do Inquilinato apenas diz que é preciso ser depositado em conta poupança, podendo ser na conta da Imobiliária ou do Locador (artigo 38, §2º).
Alguns questionamentos comuns da caução em dinheiro:
Quanto tempo para restituir a caução ao Locatário?
A lei não fala de um prazo específico, somente que o locatário tem direito de levantar o dinheiro com os seus rendimentos.
O artigo 39 da Lei do Inquilinato diz que a garantia se estende até a devolução do imóvel após a vistoria final e estando ok, é imediata a restituição do valor.
O que é imediato? Aqui deve ser utilizado o bom senso, um tempo razoável, podendo se considerar de 1 a 3 dias.
Pode compensar a caução nos últimos 3 meses do aluguel?
Não pode e não aconselhamos. Não pode usar no curso da locação, mas no final após analisar os débitos pendentes, desde que haja previsão no contrato.
Surgem alguns problemas ao fazer a compensação do débito com o dinheiro da caução, veja:
Perde a garantia da locação. O contrato prossegue sem garantia;
- E se o inquilino não sair do imóvel efetivamente? Fala que vai sair na data X, pedindo que o locador use a caução para o pagamento dos últimos 3 meses do aluguel, mas não sai do imóvel como informado.
- E se o inquilino detonar o imóvel do locador? A caução serve também para reparar os danos de responsabilidade do locatário.
Lembrando!
Caução não é pagamento adiantado.
Caução deve ser devolvida, salvo se ao final houver débitos e reparos no imóvel que pode servir como compensação, havendo previsão no contrato.
Usar o dinheiro da caução sem depositá-lo pode configurar crime de apropriação indébita (artigo 168, §1º, I, do Código Penal).
Caso tenha ficado alguma dúvida ou esteja passando por algum problema na locação do imóvel, fale diretamente comigo pelo WhatsApp: https://wa.me/5567996010760
Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada atuante na área contratual e imobiliária inscrita nos quadros da OAB/MS.