Na hora de fazer um Contrato de Locação, muitas vezes as dúvidas serão sobre quais as cláusulas que devem estar presente nesse contrato para que traga segurança entre as partes.
Sendo assim, abaixo estão destacadas cinco cláusulas muito importantes, veja:
1- Cláusula de reajuste do aluguel
O reajuste é simplesmente a atualização do valor inicialmente fixado, a fim de que sejam supridos os efeitos da inflação.
Mas cabe aqui dizer que apesar da possibilidade do reajuste do aluguel, este deve manter o equilíbrio contratual entre as partes, ou seja, o valor da locação estar condizente à possibilidade financeira do inquilino e ao ganho do locador, bem como considerar a região que o imóvel se encontra (valor de mercado), sendo possível inclusive uma ação revisional sobre o valor do aluguel.
Assim, deve haver no contrato de locação a previsão de reajuste anual e por qual índice (IGP-M, IPCA), por exemplo.
2- Cláusula de garantia locatícia
Quanto a garantia da locação, por vezes, gera dúvidas de qual garantia solicitar, se é interessante ter um fiador ou contratar um seguro fiança, quem sabe exigir uma caução ou fechar o aluguel sem qualquer garantia.
Para tomar a melhor decisão, é preciso analisar o caso concreto e para isso, aconselho ter a ajuda de um profissional qualificado que ouvirá os interessados.
Normalmente são estas as garantias solicitadas para a locação: fiança, caução, seguro fiança e por fim, uma cessão fiduciária por cotas de investimento.
Nesse post o intuito não é explicar em detalhes cada garantia, mas sendo a mais comum a modalidade da fiança, brevemente vou esclarecer alguns pontos a você.
O fiador de aluguel será aquele responsável por garantir o pagamento de dívida de um terceiro, no caso, do inquilino. Basicamente esse é o seu significado – aquele que responde por outro.
É uma garantia pessoal concedida em favor do locador, de quem é o proprietário ou aquele apto a receber a locação.
O fiador também deve assinar o contrato de locação, estando ciente das cláusulas do contrato.
Por outro lado, há também a opção de não exigir qualquer garantia de pagamento do inquilino que, muitas vezes, por ser mais fácil e rápido de conseguir alugar o imóvel, o locador acaba arriscando.
Nesse caso é importante que o locador faça uma espécie de “análise de ficha” do inquilino, ou seja, busque conhecê-lo, veja se possui dívidas, processos judiciais de cobrança, despejo, por exemplo, que possa indicar um eventual problema futuro na locação.
3- Cláusula a respeito das despesas ordinárias e extraordinárias
Outra cláusula que não se pode esquecer de mencionar no contrato de aluguel é quanto as despesas chamadas de ordinárias e extraordinárias.
No caso das despesas ordinárias se encaixam a responsabilidade pelo pagamento do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), condomínio, seguro, contas de água, luz e outras que se tornem necessárias.
Por outro lado, a chamada despesa extraordinária será aquela que eventualmente venha a surgir, como por exemplo, pintura e obras de reforma.
Nesse sentido, é importante mencionar de quem será a responsabilidade por essas despesas.
No caso de pagamento de IPTU, pode o próprio locador ser o responsável pelo pagamento do IPTU. No entanto, é perfeitamente possível com base na Lei de Locação transferir essa responsabilidade ao inquilino, servindo como parte que integrará o valor total da locação.
Outra responsabilidade que pode ser passada ao inquilino é a contratação de seguro incêndio que, estando no contrato uma cláusula nesse sentido, é o inquilino quem deverá então fazer a contratação desse seguro.
Quanto as contas de energia e água, é importante alertar a importância da troca de titularidade para o nome do inquilino, a partir do momento da assinatura do contrato. Isso porque no caso de inadimplemento, as instituições públicas cobrarão diretamente do inquilino, tornando ele o responsável pelo débito, ainda que resolva desocupar o imóvel.
4- Cláusula de multa por rescisão antecipada
Cabe ressaltar que a Lei do Inquilinato não impõe um valor certo de multa pela saída antecipada do inquilino no imóvel. Na prática, o valor dependerá do contrato firmado entre as partes, vejamos:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
O artigo 4º da Lei do Inquilinato diz que a multa será proporcional ao tempo que falta para o término do contrato por prazo determinado. Ou seja, você deve observar o prazo do contrato e a multa pactuada em caso de rescisão. Após, deve dividir o valor da multa pelo tempo do contrato e posteriormente, multiplicar pelos meses que ainda restam do contrato.
Conseguiu compreender? Se ainda não ficou claro, leia esse post aqui que tem maiores detalhes e exemplo sobre a multa rescisória: https://www.seudireitoacessivel.com/post/como-calcular-o-valor-da-multa-rescisoria-do-contrato-de-locacao
5- Cláusula de menção ao Termo de Vistoria Inicial anexo ao contrato
Essa cláusula é muito importante, mas infelizmente bem desconhecida e negligenciada no contrato de locação!
Em resumo, o Termo de Vistoria de Entrada ou também chamado de Termo de Vistoria Inicial é a descrição da situação que o imóvel se encontra no momento em que o inquilino entrou no imóvel.
Nesse termo é descrito em detalhes todos os cômodos, desde a tintura da parede, se há ou não móveis planejados e estado de conservação, quantidade de chaves entregue, etc.
E por qual razão ele deve ser mencionado no contrato e servir como anexo ao contrato do imóvel alugado?
- 1º: O proprietário e inquilino devem estar cientes dessa vistoria inicial, além de concordarem com a descrição através da assinatura do termo;
- 2º: Em eventual ação judicial, existir o termo de vistoria servirá como meio de provar o estado inicial do imóvel e assim, tanto o locador como inquilino assegurarem os reparos necessários a serem feitos ao término da locação;
Portanto, além do contrato aconselho a fazer também o Termo de Vistoria Inicial a fim de evitar problemas e prejuízos futuros quando da saído do inquilino do imóvel.
Importante: sem a vistoria inicial torna difícil judicialmente tanto para o proprietário quanto ao inquilino conseguirem provar como estava inicialmente o imóvel. Não basta a mera menção no contrato, é preciso fotos, datas, descrições etc para assegurar verdadeiramente a locação.
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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada no direito imobiliário inscrita nos quadros da OAB/MS.