Se você achou que encontraria um modelo de contrato de compra e venda de imóvel daqueles “simples de word” ou “contrato de compra e venda PDF” se enganou. Mas calma aí que vou te explicar o porquê de você não ir atrás de um mero modelo e aproveito para indicar as principais cláusulas de um contrato de compra e venda de um bem imóvel.
Por que você não deve pegar um modelo pronto de contrato de compra e venda da internet e usá-lo para a sua negociação?
Porque cada negociação é diferente da outra. Há cláusulas que devem existir em todo e qualquer contrato, como se verá no tópico a seguir.
No entanto, existem cláusulas que você deverá inserir para garantir a segurança jurídica do negócio de acordo com as peculiaridades do seu imóvel e da sua negociação. Para isso, somente um advogado com expertise no assunto saberá melhor fazer a orientação correta e segura no seu contrato.
Quais são as principais cláusulas de um contrato de compra e venda de imóvel?
- 1) Qualificação das partes
É importante colocar em contrato a qualificação completa das partes. A chamada qualificação completa está descrita no artigo 319, inciso II do Código de Processo Civil, vejamos:
Art. 319. A petição inicial indicará:
II – os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu;
- 2) Descrição detalhada do imóvel
A descrição pode ser retirada da Matrícula do imóvel. Para você entender, a matrícula é como se fosse a “certidão de nascimento” do imóvel. É um documento onde consta quem é o atual proprietário, quem já foi proprietário, se possui algum ônus sobre o imóvel, a qualificação completa do imóvel, etc.
A matrícula poderá ser solicitada no Cartório de Registro de Imóvel do local onde se localiza o bem.
Nesse ponto é importante que seja feita a leitura completa do documento. Isso porque ao longo do histórico do imóvel pode constar alguma averbação de demolição ou construção que altera, por exemplo, a área construída do imóvel e essa informação também deverá estar presente na descrição do imóvel em contrato.
Além disso, é importante verificar como consta a descrição perante a Prefeitura através da inscrição municipal e ainda como está verdadeiramente o imóvel ao fazer uma visita até o bem.
- 3) Valor da negociação e forma de pagamento
Também deve estar descrito no contrato o valor total da negociação e a forma como será pago (à vista, parcelado direto com o vendedor, financiado). Isso porque dependendo da forma como será feito o pagamento, terão outros pontos a serem acrescentados. Vejamos:
– Se parcelado direto com o vendedor terá que estar claro na cláusula as seguintes informações: Quantidade de parcelas; se haverá correção monetária; juros; o índice de correção; ou se será parcela fixa; multa por atraso de pagamento.
– Se financiado: Qual o banco; o valor a ser financiado; se será utilizado FGTS; se será alienação fiduciária, por exemplo.
– À vista: Qual o momento e a forma de pagamento; Pix, transferência, boleto, outro meio; qual conta.
- 4) Entrega da posse do imóvel
Essa cláusula muitas vezes não consta em contrato. Ocorre que ela é de extrema importância para ambas as partes do negócio!
Imagina a seguinte situação: o comprador recebe a posse do imóvel no momento do pagamento da entrada e a ele é autorizado fazer toda e qualquer alteração no imóvel. Passado 3 meses, não consegue mais honrar com o pagamento das parcelas ensejando em uma rescisão contratual. Ao chegar no imóvel, o vendedor se depara com apenas um único quarto, pois os outros 2 quartos antes existentes, o comprador quebrou as paredes e ampliou a sala.
Nesse caso, como fica a situação do vendedor? É claro que é mais fácil de se vender um imóvel com 3 quartos do que com apenas um único. Complicado.
Por isso, é importante definir no contrato:
– Se a posse for dada antes da quitação: quais tipos de alterações poderão ser feitas no imóvel? Qual o estado de conservação no momento da entrega do imóvel? Poderá ser fotografado ou conter um anexo contratual com todos os detalhes da situação do bem.
– Se a posse for dada depois da quitação: o comprador estará impossibilitado de fazer qualquer alteração ou benfeitoria no imóvel? Ou poderá fazer algum tipo de reforma?
– Se houver financiamento: é interessante inserir uma cláusula com a indicação de que a posse será realizada no momento da assinatura do contrato de financiamento habitacional junto à instituição bancária cumulado com a comprovação do pagamento das seguintes taxas, impostos e emolumentos: ITBI, Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis.
Nesse último caso, a explicação é porque há um tempo demandado para aprovação do crédito perante à instituição financeira, para a disponibilização do dinheiro ao comprador e repasse ao vendedor, registro na matrícula do imóvel que poderá durar até mesmo meses para todo o trâmite do financiamento.
- 5) Multa
Não raro é encontrado contratos pela internet, típico “modelo” que não há cláusula de multa por descumprimento do contrato ou por atraso de pagamento das parcelas.
Outro cuidado que deve se atentar é diferenciar a aplicação da multa por descumprimento contratual para a multa de atraso no pagamento de alguma parcela.
Isso porque a multa por descumprimento contratual, mesmo que o atraso de pagamento seja um descumprimento, é cobrada uma porcentagem sobre o valor total do imóvel.
Assim, imagine que o comprador atrase 2 dias no pagamento da 2ª parcela: não é razoável aplicar tamanha penalidade, até porque qualquer juiz facilmente poderá declarar nula essa cláusula, ficando o comprador sem respaldo para cobrar pelo atraso do pagamento.
Desse modo, é importante inserir cláusula de multa por atraso no pagamento das parcelas. Nesse caso, aconselho ser entre 2% a 10% sobre o valor da parcela e não sobre o valor total do imóvel.
Conseguiu entender a diferença?
- 6) Data e assinatura
Importante: As assinaturas são do comprador, vendedor, anuentes, corretores de imóvel, se houver, e das testemunhas.
Fique atento quanto às testemunhas!
Deve conter o nome, CPF e a assinatura de 2 (duas) testemunhas em todas as vias do contrato (não precisa reconhecer a firma das assinaturas).
Um contrato que tenha testemunhas é considerado título executivo extrajudicial segundo o art. 784, inciso III do Código de Processo Civil. Caso seja necessário a intervenção judicial para discussão do contrato, poderá haver a imediata execução do contrato.
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
III – o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas;
Lembrando que em um contrato de compra e venda, seja de um terreno, imóvel rural, apartamento na planta, o intuito é assegurar segurança jurídica para ambas as partes do negócio.
Não há que se falar em vantagem de uma das partes. O interesse de que o negócio dê certo da melhor maneira possível deve ser tanto do vendedor quanto do comprador.
Essas são apenas algumas cláusulas importantes que devem constar no contrato de compra e venda de imóvel, mas não somente elas, existem diversas outras que juntas tornarão o Contrato realmente seguro e bem feito.
Se você quer saber mais sobre outras cláusulas do contrato ou se ainda ficou alguma dúvida, fique à vontade, mande um e-mail para nathaliamouraadv@gmail.com ou entre em contato pelo WhatsApp: https://wa.me/5567996010760
Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada no direito imobiliário inscrita nos quadros da OAB/MS.