É muito importante saber o instrumento adequado para realizar a compra e venda do imóvel corretamente, sem que haja prejuízo futuro para as partes que estão negociando.
Vamos imaginar as seguintes situações:
1) Maria está comprando o imóvel X de Antônio. Acontece que Antônio havia comprado o imóvel X de Carlos apenas por meio de contrato particular, sem fazer a escritura pública e nem o registro. Assim, quem ainda consta como proprietário perante o Cartório de Registro de Imóveis é Carlos.
Indaga-se, qual o tipo de contrato adequado que Maria deverá fazer com Antônio?
Nesse caso, deverá ser a CESSÃO DE DIREITOS.
Isso porque na Cessão de Direitos, Antônio que não é o proprietário do imóvel X, mas apenas possuidor, irá CEDER seus direitos de posse à Maria. Assim, quem não é proprietário (por não ter o nome registrado na matrícula do imóvel), não pode ser chamado de vendedor, mas sim cedente.
No caso:
1 – Maria é cessionária (está recebendo os direitos de posse de Antônio)
2 – Antônio é cedente (está cedendo seu direito de posse à Maria)
Em resumo: todas as vezes que o imóvel está sendo vendido por quem não é o proprietário registral (por quem não está com o nome registrado na matrícula do imóvel), deverá ser feito o Contrato de Cessão de Direitos.
Nesse caso, quem vende tem apenas a posse do imóvel, portanto, é considerado apenas possuidor e não proprietário, mesmo que tenha o contrato particular de compra e venda em mãos e até mesmo a escritura pública.
Apenas com o Registro da escritura pública na matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis do local onde se situa o bem, é que irá de fato transferir a propriedade ao comprador e então poderá ser chamado de proprietário.
Lembre-se daquela conhecida frase: “Quem não registra não é dono”.
Perceba o que diz o artigo 1.245 do Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Cuidados que devem ser tomados ao comprar um imóvel de quem não tem o registro na matrícula, ou seja, quais as cautelas que “Maria deve ter ao comprar o imóvel X de Antônio?
– Fazer uma minuciosa análise do contrato de compra e venda de Antônio e Carlos (como foi realizado esse contrato? O imóvel está quitado? Foi parcelado?);
– Analisar as diversas certidões de Antônio e Carlos e seus cônjuges (nesse caso é aconselhável fazer a Due Diligence imobiliária.
– Investigar: Como está a vida de Carlos (atual proprietário)? Está vivo? Casado/solteiro? Maria consegue o contato de Carlos? Até porque vai precisar da assinatura de Carlos para fazer a escritura pública. Carlos possui dívidas? (Nesse caso a Due Diligence também é importante);
– Elaborar um excelente Contrato de Cessão de Direitos de imóvel;
É dessa forma que o advogado competente poderá trazer maior segurança jurídica para a compra de Maria do referido imóvel.
O contrato deve retratar a realidade do negócio. Não adiante elaborar um contrato de compra e venda com cláusulas que “ficarão apenas no papel”, pois não irão refletir juridicamente e por consequência, o risco de prejuízo do negócio será imenso.
2) Por outro lado, se Maria compra diretamente o imóvel X de Carlos, que é o proprietário registral, qual o tipo de contrato correto?
Nesse caso seria o Contrato de Compra e Venda de Imóvel.
Desse modo, ao comprar o imóvel diretamente de quem é o proprietário registral (se quem vende está com o nome registrado na matrícula do imóvel), será utilizado o chamado Compromisso de Compra e Venda de Imóvel.
Na prática, não há diferença entre “Contrato de compra e venda”, “Instrumento particular de compra e venda de imóvel”, “Compromisso de compra e venda de imóvel”.
Importante!
Cada tipo de contrato imobiliário, seja ele Contrato de Cessão de Direitos ou Contrato de Compra e Venda de Imóvel, possui suas peculiaridades.
Por isso, é necessário que um profissional competente analise o caso concreto. Não é correto considerar que há um “modelo de contrato de compra e venda” ou “modelo de cessão de direitos”. Há certas cláusulas que devem estar presente nos diversos contratos, mas atender corretamente a necessidade das partes somente será possível após o entendimento do caso concreto através da análise de documentos e ouvindo as partes do negócio.
Com certeza ao procurar no google irá encontrar os famosos modelos, mas saiba que eles não trarão a segurança necessária ao seu negócio. Isso é fato!
Agora você já sabe qual a diferença entre os dois instrumentos que podem ser utilizados para a compra e venda de direitos sobre um imóvel.
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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada na área contratual e no direito imobiliário inscrita nos quadros da OAB/MS.
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